Direito Condominial: como funciona?

O Direito Condominial é uma área do ordenamento jurídico brasileiro focada em regulamentar a relação entre moradores, trabalhadores e frequentadores de determinadas construções imobiliárias, onde há a propriedade de diversas pessoas.

À medida que o processo de urbanização densificou os centros urbanos, tornou-se necessário que mais pessoas ocupassem as mesmas áreas, como forma de diminuir a extensão territorial ocupada pelas moradias. Isto quer dizer que prédios cada vez mais altos foram construídos.

Como é natural de se imaginar, locais com grande concentração de pessoas geram uma quantidade maior de conflitos e, portanto, precisam ser devidamente regulamentados, no intuito de evitar estes problemas.

É este o propósito do Direito Condominial e, por isso, é importante conhecê-lo da maneira adequada, evitando  conflitos desnecessários que poderiam ser previamente regulamentados pelas normas de um condomínio.

Onde o Direito Condominial é previsto?

Antes da elaboração do novo Código Civil, que entrou em vigor no ano de 2003, o direito condominial era regulamentado pela lei 4.591, de 1964. A partir de 2003, o direito condominial passou a constar entre os artigos 1.331 e 1.358 do Código Civil.

A expressão das normas condominiais devem estar na Convenção do Condomínio, em relação a tudo aquilo que trata do regulamento interno do local (fatores não previstos pela lei, mas que devem ser regulamentados de acordo com o convencionado no condomínio).

Esta convenção tem um caráter institucional, de estatuto. Para quem não é do direito, a natureza jurídica da Convenção do Condomínio pode não parecer relevante, mas é ela quem define o alcance deste documento – ele não é um contrato, mas um ato-norma. Isso significa que não estão submetidos a ele apenas os locatários, mas todos aqueles que estiverem sob a área de vigência do estatuto.

direito-condominial

Principais tipos de conflito

Os conflitos relacionados ao Direito Condominial geralmente estão relacionados à duas áreas: pagamento e insatisfação ou descumprimento do regulamento interno estabelecido para o condomínio.

O regulamento interno, por ser estabelecido através de um exercício democrático de proporções condominiais (segundo o previsto em lei) deve ser obedecido, mas isso nem sempre acontece. Como resultado, uma série de processos judiciais conflituosos surgem entre os condôminos.

Enquanto cerca de 80% dos problemas estão relacionados à inadimplência, os outros 20% dividem-se entre questões relacionadas a animais de estimação, carros e vagas no estacionamentos, comportamento de crianças, questões hidráulicas entre apartamentos vizinhos e conflitos cotidianos (como barulhos exagerados, tratamentos desrespeitosos, etc.).

O regulamento do condomínio sempre deve ser obedecido?

Se você acompanha este site com frequência, deve saber que quase toda pergunta que pode ser respondida com “sim” ou “não”, no direito, costuma ser respondida com “depende”. Este é mais um destes casos.

Como o regulamento é definido pelos próprios condôminos, a teoria é que ele deve ser sempre estabelecido. No entanto, regras que conflitem com leis brasileiras ou que não sejam razoáveis podem ser discutidas judicialmente.

Existe, no direito brasileiro, o princípio da razoabilidade e o princípio da eticidade, que exigem que qualquer norma esteja dentro de um certo nível de aplicação social não prejudicial para os seus submetidos.

Utilizando-se um exemplo extremo, pode-se imaginar um condomínio onde a maioria dos condôminos são artistas circences e colocam no regulamento interno que todo morador que não der três cambalhotas no hall de entrada estará apresentando comportamento hostil e, portanto, deverá pagar multa simbólica.

É evidente que este ordenamento não possui validade, pois está longe de ser razoável. Neste caso, o regulamento não possui legitimidade e não deve ser obedecido.

condominio

Quem está inadimplente pode ser expulso do condomínio?

Esta pergunta possui uma resposta direta: não, o condômino inadimplente não pode ser expulso do condomínio. Isso ocorre em função do conflito entre o pagamento do condomínio e a proteção de um bem jurídico maior, que é o direito à propriedade – garantia constitucional.

Ele pode receber multa pecuniária e perder seu direito ao voto nas assembleias, mas jamais poderá ser expulso de sua residência em função da inadimplência em relação ao condomínio.

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